为进一步规范广州市国有土地上房屋征收与补偿行为,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人和其他权利人的合法权益,广州市人民政府于2021年6月28日颁布《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》(穗府规〔2021〕2号)(以下简称《通知》),在原《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》(穗府规〔2017〕18号)作出了进一步的强调和补充。

新版“通知”变化主要是体现在以下几点上:

实际使用性质进行补偿

在此前,未经产权登记建筑的补偿方面,如果属于1967年1月1日前建设,房屋征收部门可按照住宅房屋进行货币补偿、如果属于1967年1月1日后至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设的,房屋征收部门可按照不超过房屋征收决定公告之日被征收房屋住宅房地产市场评估价的60%给予货币补偿。

《通知》将“住宅房屋”改为了实际使用性质,将“房屋住宅”改为了房屋实际使用性质。

房价评估机构须在“本市名录”中

与原《通知》相比,增加了机构的选定必须是在“本市名录”中,更加明确被选定评估机构的标准,规范征收工作。对于被征收人选择房地产价格评估机构,强调了“被征收人应在公布的全市国有土地上房屋征收评估机构名录中协商选定房地产价格评估机构”。

对不同用途房屋产权调换进行了补充

对于非住宅房屋的征收则是更加突出“等价”原则,以便于实际的征收工作开展,让被征收人可以有更多的不同用途房屋置换选择。房屋征收部门与被征收人协商一致的,可以不同用途房屋进行产权调换,房屋征收部门与被征收人应当计算被征收房屋价值的补偿金额加上奖励之和与产权调换房屋价值,结清差价。

未经产权登记建筑认定时间后延20年

对未经产权登记的建筑认定时间由“自1967年1月1日至1990年4月1日”调整成“1967年1月1日至2009年12月31日前建设的未经产权登记的建筑”。

认定时间往后延迟了20年的时间,增加了补偿范围,不仅有利于推进拆迁工作,也符合城市化进程和建筑物的生命周期,优化了城市发展,为建设“生态城市”打下坚实基础。

搬迁费调整

调整了向被征收人或政府公房承租人支付的搬迁费标准,由原来的“2000元”增加到“5000元”。随着经济社会发展水平的提高,相应的搬迁费标准也做出了相应调整,更贴合市场行情。

明确非住宅房屋临时安置费标准

明确了非住宅房屋临时安置费的参考标准及货币补偿和产权置换情况下的支付标准。在征收非住宅房屋的临时安置费应当根据市住房城乡建设行政主管部门最近一次公布的被征收房屋所处区位同类型房屋租金参考价格,按照被征收房屋建筑面积向被征收人支付。选择货币补偿的,房屋征收部门一次性支付3个月的临时安置费;选择产权调换的,房屋征收部门自实际搬迁之日起支付临时安置费至产权调换房屋交付之日止。

征收决定的条件

在市、区人民政府作出国有土地上房屋征收决定的条件上,新增了一条规定,要求“已对征收方案进行论证并征求公众意见至少30日,且经修改后确定”。另外,还将此前规定的“征收项目涉及被征收人数量达100户以上(含100户)的,……应当经本级人民政府常务会议讨论决定。”中的“(含100户)”删去。

保障对象

秉承《物权法》规定的“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯”的原则,不仅要保障被征收房屋所有权人的合法权益,而且还要保障其他权利人的合法权益。据了解,其他权利人指的是在利益相关权或者物权形成关系的其它人。

从新《通知》的政策条文变化中,可以看出,随着市场经济的发展和城市化进程的加快,征收工作也在细化和稳步推进,不断贴合市场,使征收工作更加具体化、明细化、可操作性更强,有助于推进城市化的建设,加快城市发展的脚步。同时,在保障被征收房屋所有权人和其他权利人的合法权益的前提下,制定的标准也更加符合当前社会和经济发展的水平,让制度更加公平化,让征收工作更加规范化。既维护公共利益,又保障了个体利益。

综上,新的《通知》中所明确的各种补偿实施办法和管理规定,需要在实际征收工作中去进一步验证。运用好房屋征收与补偿条例对充分发挥国有土地使用功能、提高经济和社会发展水平、保障性安居工程建设、旧城区改建、城乡规划和专项规划都将起到积极作用。